Руководство по курортной недвижимости для покупателей

Что необходимо предпринять, для того чтобы коммерческая недвижимость работала максимально эффективно? Очевидно, что этот вопрос интересует любого собственника или арендодателя. Однако данная статья не о том, как увеличить прибыль от сдачи апартаментов в аренду. В статье будут проанализированы возможности и перспективы коммерческой недвижимости в курортных городах Таиланда.

Существует мнение, что бизнес на курорте гарантирует высокую прибыль. Но это не более чем широко распространенное заблуждение. Бывает очень трудно не поддаться на уговоры агента по недвижимости, предлагающего вам прекрасный вариант со щедрой скидкой. Подумайте, перед тем как давать положительный ответ, стали бы вы продавать прибыльный бизнес в раю?

Ответ на вопрос вы можете найти, попросив предоставить вам документацию по финансовой отчетности и учредительные документы. Вдруг выяснится, что существует приличная задолженность по налогам, про год постройки здания вас просто обманули, бухгалтерские отчеты вовремя не сданы, а рентабельность не соответствует изначальному планированию. Возможны и другие «сюрпризы».

Именно поэтому очень важно со всей серьезностью подойти к вопросу о покупке коммерческой недвижимости, не поддаваясь расслабленному курортному настроению. Ещё раз ответьте для себя на вопросы, о том, где вы себя чувствуете наиболее уверенно и какого рода деятельность вам наиболее близка? Располагаете ли вы специалистами, которым можете доверять?

Помимо этого необходимо оценить, насколько востребовано подобное предложение в конкретной местности, вычислить потенциальную аудиторию вашей услуги, осуществить таргетинг, просчитать уровень рентабельности в сезонные спады активности потребителя. Изучите ценовую политику соседей, проведите сравнительный анализ с аналогичными заведениями поблизости, обратите внимание на ошибки ваших конкурентов. По результатам анализа составьте бизнес-план с целью выявления шансов на успешное осуществление вашего проекта и выяснения ориентировочных сроков его окупаемости.

Попробуйте искусственно сократить риски, если результат вышеописанного исследования вас разочарует. С этой целью нужно создать условия для возможной оптимизации изначальных вложений путем рассрочек, траншевых выплат. Кроме того, можно рассмотреть варианты вспомогательных структур, создавая трансформер, где каждая структура передает эстафету, подстраховывая друг друга. Следующий этап – независимый аудит. Проводится после того как бизнес-идея окончательно определена, проведены необходимые исследования и сделан выбор подходящего объекта для покупки. Независимый аудит поможет реально оценить ситуацию по следующим вопросам:

  • бухгалтерская отчетность;
  • уплата налогов;
  • - наличие лицензий, страховок, необходимых документов по профилю данного предприятия;
  • задолженность перед контрагентами;
  • кредитная история;
  • подлежащие исправлению нарушения.

В большинстве случаев результаты проверки достаточно точно определяют причины продажи предприятия и влияют на сговорчивость хозяев пойти вам на значительные финансовые уступки.

Ещё ряд действий, которые необходимо произвести перед покупкой недвижимости, - это консультации с дизайнером и инженерной службой. Дизайнер даст вам консультацию как наиболее выгодно презентовать внешний вид и внутреннее убранство вашего предприятия с учетом достоинств и недостатков ваших соседей. А инженерная служба проведет диагностику всех коммуникаций и даст советы по их дальнейшей эксплуатации.

После того как все исследования останутся позади, а недвижимость перейдет к вам, найдите грамотного маркетолога для определения срока за который приобретенный объект станет соответствовать вашей задумке. Обычно для этого требуется не более одного года. По истечении этого срока вы сможете приять решение о дальнейшей судьбе объекта.

После того как мы описали схему действий при покупке коммерческой недвижимости, давайте ознакомимся с наиболее популярными направлениями и тенденциями на рынке.

Самый часто встречающийся вариант – это открытие кафе, бара, ресторана, клуба по интересам. В этом случае успех зависит во многом от месторасположения и уникальности подачи предложения(это может быть нестандартное меню, интерьерное решение, командная работа персонала). Возьмем конкретный пример. Очевидно, что индивидуальный туризм становится всё более популярным и доступным, в том числе вследствие открытости информации на форумах и различных тематических сайтах. Таким образом, всё более востребованными становятся хостелы и частные мини-отели на 12-16 номеров с собственным рестораном. Большой потенциал данного вида коммерческой недвижимости объясняется относительно низкими ценами в сравнении с крупными отелями, хорошим обслуживанием, комфортными номерами, а также атмосфере частного дома.

Окупаемость подобного бизнеса составляет не более тридцати шести месяцев при правильном планировании бюджета, сокращенном штатном расписании и относительно низких затратах на эксплуатацию. Кроме того необходимо учитывать возможность кредитования под небольшой годовой процент под гарантии вашего предприятия.

Рассмотрим ещё один пример, подходящий более крупным инвесторам – покупка коттеджного поселка в 40000 кв.м. для последующей продажи. Здесь наиболее трудоемким процессом является утверждение разрешительной документации, архитектурных планов, кадастровых отводов, договоров на коммуникации и ещё несколько актов и разрешений. Основным вложением при этом является покупка земли.

После того как все разрешительные документы будут готовы останется построить несколько различных по своему дизайну домов и запустить рекламную компанию с целью стимуляции продаж. Большим плюсом для инвестора является, то, что покупатель имеет возможность рассрочки платежа на весь период строительства, тем самым самостоятельно финансируя строительство своего дома и всего проекта в целом. Прибыль от такого проекта составляет около семидесяти миллионов тайских бат(около 70млн.руб).

И последний пример, который хотелось бы рассмотреть в рамках данной статьи - это постройка жилого восьмиэтажного дома. Схема действий аналогична с коттеджным поселком, но вопросы с разрешительными документами решаются значительно проще, что оптимизирует первоначальные расходы. Схожа и техника продаж: покупка земли, проектная документация, разрешения, постройка шоу-рума, средства на закладку фундамента, маркетинговый бюджет с разработкой удобного плана платежей. Положительной стороной кондоминиума является то, что 49% собственности можно оформить на иностранного гражданина. 51% является тайской квотой и должен быть оформлен на компанию, либо гражданина Таиланда. Впрочем, эту деталь легко преобразовать в прибыльное направление, организовав на базе кондоминиума систему управляемых апартаментов, приносящих прибыль от сдачи в аренду. В этом случае все текущие расходы несут сами жильцы в виде платы за обслуживание. Окупаемость такого проекта обычно рассчитывают по формуле получения прибыли с продажи иностранной квоты, а тайская квота реинвестируется в развитие по мере реализации проекта.

Рассмотренные проекты в сфере коммерческой недвижимости являются лишь малой частью возможных вариантов вложений своих средств для инвестора. Остается лишь выбрать наиболее подходящий вариант среди этих либо множества более нестандартных решений.


Все новости