Подбор объектов для инвестиций

КУДА ДЕНЬГИ ДЕВАТЬ?(по материалам komned.ru) Так называлась дискуссия, посвященная рынку коммерческой недвижимости, которая состоялась в «Ленэкспо» в рамках ежегодной конференции издательского дома «Недвижимость Петербурга». Какие активы обещают приемлемую доходность в условиях пресловутой волатильности рынков? Может быть, «тихая гавань» для капиталов – это производство и склады? Или благополучную старость обеспечит пара встроек в историческом центре? Что такое инвестиционное качество и почему фонды жалуются, что в Петербурге нечего покупать? Придут ли в город западные институциональные инвесторы, или стоит больше рассчитывать на российские сырьевые деньги? Об этом рассуждали приглашенные девелоперы и консультанты, управляющие и банкиры. И хотя разговор вроде бы шел сугубо специальный: о ставках капитализации, структуре сделок и инвестиционных предпочтениях, - наши спикеры постоянно сбивались на политику. Участников рынка пугает не очередная волна международного кризиса, а отсутствие внятных и неизменных правил игры вкупе с пренебрежительным отношением власти к бизнесу. Стандарты привлекательности По предварительным оценкам компании Jones Lang LaSalle, в 2012-м в мире будет заключено инвестиционных сделок на общую сумму около $400 млрд (речь не только о недвижимости). Любопытно, что во II квартале 82% всех транзакций были совершены всего в десяти странах. Половина сделок по итогам года состоится в 30-50 ключевых городах. «От чего же зависит инвестиционная привлекательность той или иной территории? - задается вопросом Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. - Среди основных параметров – экономическая ситуация и возможности, которые предоставляет инвестору рынок. В России сейчас дела с экономикой на общем фоне обстоят неплохо. Реальный рост ВВП за январь-август составил 4%, цены на нефть находятся в интервале $90-120 за баррель. Долговая нагрузка тоже невелика, если сравнивать с развитыми и развивающимися странами». В Петербурге минимальные ставки капитализации для офисных и торговых объектов составляют около 10%, а для складских – примерно 13%. Причем за последние полтора года они менялись очень незначительно – в пределах 0,5%. В Москве цифры меньше: 9% - для офисов и торговли, 11,5% - для складов. Тем не менее эти показатели в российской столице все еще заметно выше, чем в зарубежных городах. «Это значит, что, приобретая объект в Петербурге или Москве, инвестор может получить дополнительный доход за счет компрессии ставок, которая непременно произойдет, если макроэкономическая ситуация будет стабильной», - констатирует г-н Розов. Объем инвестиций в российскую недвижимость (без учета покупки участков, продажи жилья конечным пользователям и т.п.) достигнет в 2012 году около $6,5 млрд, это примерно 1,5% от мировых показателей. По итогам трех кварталов эта цифра составила $5 млрд, из которых на долю Петербурга пришлось всего 2%. В 2011-м город привлек 18% инвестиций, а в 2010-м – целых 22%. «Тенденция весьма неприятная, - соглашается Андрей Розов. - Но я бы не стал делать далеко идущих выводов. Наш рынок еще слишком молод. Каждый год на нем происходит от 10 до 20 сделок, и если две-три ключевые операции не состоялись, мы фиксируем резкое снижение объемов. Думаю, по итогам 2012-го в Петербурге будет совершено примерно столько же транзакций, как и в 2011-м. Другое дело, что сами сделки стали мельче. Если в прошлом году объем инвестиций достиг рекордного показателя в $2,3 млрд, то в этом мы можем рассчитывать на сто миллионов с небольшим». В 2011-м помимо продажи ТРК «Галерея» за $1 млрд с лишним состоялось несколько транзакций в диапазоне от $150 млн до $500 млн и от $50 млн до $150 млн. При этом прошлый год практически весь был посвящен объектам ритейла, а сейчас в лидеры вышли гостиничная и жилая недвижимость, отмечают в Jones Lang LaSalle. В 2012-м не зафиксировано ни одной институциональной сделки в ее классическом понимании. Активы, которые становятся предметом купли-продажи, нуждаются в серьезном редевелопменте или хотя бы реконцепции. Если в 2011-м соотношение между западными и российскими инвесторами составляло 60:40, теперь пропорция на рынке обратная. «На мой взгляд, прошлогодний всплеск инвестиционной активности был вызван открывшимся «окном возможностей», - полагает Андрей Розов. - На рынке были и объекты инвестиционного качества, способные заинтересовать институциональных покупателей, и дистресс-активы для местных девелоперов. Кроме того, у компаний оказалось достаточно ликвидности, чтобы делать такие приобретения, в том числе привлекая относительно недорогое финансирование. То есть одновременно сработали несколько факторов. В 2012-м этого не случилось». Если говорить об инвестиционно привлекательных активах, то в офисном секторе это объекты общей площадью до 20 000 кв.м в центре города или в Московском районе, оцененные до $50 млн. Если здание крупнее, есть риски, связанные с привлечением арендаторов. В торговом секторе оптимальная сумма сделки - $150-300 млн, потому что наиболее безопасно и перспективно вкладывать средства в ТРК регионального формата с арендопригодной площадью 50 000-70 000 кв.м. Такой комплекс способен привлечь разнообразную линейку качественных брендов. В ближайшее время в городе появятся четыре подобных объекта: «Европолис» на Кантемировском проспекте (от Fort Group), ТРК у ст.м. «Пионерская» (СК «Элис»), комплекс на намывных территориях Васильевского острова и проект компании SRV на Охте (данные Jones Lang LaSalle). Прогноз на следующий год зависит в первую очередь от развития общеэкономической ситуации. «Из позитивных моментов я бы отметил, что инвестфонды на петербургском рынке присутствуют (пусть их и не много) и продолжают делать приобретения, - рассуждает г-н Розов. - Негатив же связан с позицией городских властей, которая постепенно парализует рынок. Инвестиционная привлекательность ведь кроме прочего характеризуется настроением конкретных собственников и менеджеров, и у них сейчас гораздо меньше желания совершать подвиги и вкладываться в наш рынок. Эту ситуацию надо срочно менять, если мы хотим войти в тридцатку городов, которые привлекают до 50% всех инвестиций. Москва, кстати, в ней уже оказалась. Петербург инвесторы пока воспринимают как «второстепенный рынок»». На вторых ролях «Одна из основных проблем в сфере инвестиций – дефицит качественных проектов и неправильное соотношение «цена–качество», - полагает Олег Барков, генеральный директор компании HANSA SPb Development. - Причина в том, что более-менее системный рынок сложился в Петербурге только пять – семь лет назад. До этого момента представления о коммерческой недвижимости сводились в основном к бывшим административным корпусам советских предприятий или расселенным доходным домам, которые подвергались некоей реконструкции. За столь короткий период очень трудно перепрыгнуть пропасть, тем более в два прыжка. Но ситуация постепенно меняется. Перед кризисом в городе появились первые проекты, в которых изначально заложена хорошая концепция. Тем не менее определение «второстепенный» - объективная характеристика нашего рынка, хотя слышать это и неприятно. Рецепт ее преодоления один – конкуренция, подстегивающая девелоперов. У нас уже значительно меньше «залетных» компаний, практически не осталось участков и имущественных комплексов, которые можно было получить почти даром. Все начали считать деньги и больше уделять внимания концепту. Остается проблема строительного качества. Если сравнивать себестоимость возведения торговых, офисных или жилых объектов в Петербурге и в любой скандинавской стране с похожим климатом, результат окажется не в нашу пользу. Это такая «русская болезнь»: денег слишком много, все привыкли к высоким ценам, а рынки недостаточно развиты и конкуренция не очень серьезная. Поэтому выздоравливать будем долго». Иностранные инвесторы всегда покупали в Петербурге немного, отмечает г-н Барков: «Рынок второстепенный, а амбиции у собственников были вполне столичные. После кризиса ситуация выправляется. Надеюсь, инвестиционных сделок станет больше. Но не стоит забывать, что у русских парней денег не меньше. Если не ошибаюсь, в 2010-м, когда активность на московском рынке коммерческой недвижимости заметно выросла, 90% сделок (если не больше) состоялось с участием отечественных компаний. Так что рекомендую преодолевать наркотическую зависимость от иностранных инвестиций. Главное, чтобы инвестиции в принципе были». «Среди покупателей коммерческой недвижимости сейчас преобладают не институциональные инвесторы, а девелоперы и конечные пользователи, - констатирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. - Причем ориентируются они в основном на ставку капитализации не ниже 12%. Продать объект под 10% - ситуация, наверное, возможная, но маловероятная. Если, конечно, мы не говорим об идеальном бизнес-центре класса А на Невском проспекте. Хотя конечные пользователи, к сожалению, задают довольно высокую ценовую планку, вызывая у собственников неоправданные ожидания. В целом рыночная активность сейчас выше, чем в 2011-м, если говорить не о денежной массе, а о количестве совершаемых сделок. Буквально за последние три-четыре месяца из числа объектов в историческом центре, с которыми мы работали, продано шесть и еще по трем идут переговоры. В основном такие активы приобретают для реализации девелоперских проектов. Кроме того, активно скупают участки на границе города и области. Есть интерес к производственным объектам под редевелопмент. Классическому инвестору, к сожалению, на этом поле места для игры практически не остается. Ценовые ножницы между пожеланиями собственников и покупателей (как объективными, так и субъективными) сохраняются». Деловой интерес «Консультанты любят рассуждать о нашей неполноценности. Мол, Петербург – какой-то недо-Нью-Йорк или недо-Москва, - иронизирует Андрей Пушкарский, заместитель главы российского филиала «Бьер Люмьер Холдинг». - Наверное, этот комплекс связан с тем, что мы живем в бывшей имперской столице. По-моему, у нас в городе довольно много места, денег и людей, чтобы неплохо жить и работать. Причем можно реализовывать вполне удачные проекты, не будучи связанным ни с Газпромом, ни с властью, и зарабатывать 15% годовых, а не 10%». Недавно «Бьер Люмьер Холдинг» завершил строительство БЦ Universe рядом со Стрелкой Васильевского острова и буквально через два месяца сдал все здание крупной международной компании JetBrains. Сейчас в стадии проработки еще несколько проектов. Так, на участке в Московском районе, скорее всего, появится офисный комплекс. Идет речь о покупке еще парочки активов под проекты коммерческой недвижимости. «Вряд ли стоит судить о состоянии рынка инвестиций по тому, продали в этом году «Галерею» или нет. В принципе, она может менять собственника каждые полгода, но это мало на что повлияет, кроме комиссионных агента, - уверен г-н Пушкарский. - То же можно сказать и о башне Газпрома – при всем к ней уважении. Гораздо важнее, чтобы развивались десятки и сотни средних и мелких девелоперских проектов. Именно они формируют в городе комфортную среду обитания, как в Европе. И Бог с ними, с институциональными инвесторами. В стране, да и в Петербурге достаточно денег, чтобы не бегать за ними». Начальник управления по работе с малым бизнесом Филиала Санкт-Петербург «НОМОС-БАНКа» Николай Казанцев рассказал, как развивается кредитование инвестпроектов стоимостью от $1 млн до $2 млн. «Начинающие частные инвесторы, как правило, выбирают коммерческую недвижимость. Те самые встроенные помещения, способные обеспечить безбедную старость. Торг на этом рынке обычно идет вокруг доходности на уровне 12%, - рассказывает г-н Казанцев. - Такой бизнес абсолютно понятен инвесторам (как доходный инструмент) и банкам (как объект финансирования). Если до недавнего времени коммерческая ипотека в России отсутствовала, то сейчас она уже появилась. Причем наш банк делает ставку именно на этот продукт. Мы готовы финансировать до 100% от суммы сделки. Кредитуем в том числе и недостроенные объекты». «Отечественные компании продолжают развиваться, - демонстрирует оптимизм Дмитрий Золин, управляющий директор УК «Сенатор». - В сеть БЦ «Сенатор» сейчас входят 20 зданий. В завершенных проектах заполняемость превышает 95%. Арендные ставки растут. В активной фазе строительства у нас два деловых комплекса, еще два – в стадии проектирования. Сейчас решается вопрос о покупке пяти объектов (из них четыре офисные и один жилой). Два здания – действующие бизнес-центры, три другие требуют редевелопмента или реконструкции. Существующая доходность по ним составляет 9-13%. При этом вариант со ставкой капитализации в 9% мы рассматриваем только из-за привлекательного земельного актива, у которого высокий потенциал развития». В ближайшие два-три года сеть намерена расшириться еще примерно на 200 000 кв.м, удвоив существующие объемы. На улице Профессора Попова строится крупный бизнес-центр – около 37 000 кв.м. Его введут уже в следующем году. «Кроме того, подумываем о покупке одного очень масштабного объекта, не характерного по размеру для нашей сети, - делится планами г-н Золин. - Если же вернуться к теме иностранных инвесторов, то ждать их, на мой взгляд, особенно не стоит, пока не будут сняты два основных риска – страновой и политический». Реальный бизнес В индустриальном парке в Горелово недавно подписан контракт с компанией Siemens. Она приобрела участок для строительства завода газовых турбин. Девелопер – компания «ЮИТ Санкт-Петербург» - ведет переговоры и по другим наделам. Директор по коммерческой недвижимости этой фирмы Максим Соболев отмечает, что спрос на современные складские и производственные площади, безусловно, есть. Просто он не всегда подтверждается деньгами. Поэтому рассматривать индустриальную недвижимость как инвестиционный продукт довольно сложно: ликвидность рынка невысока, требования у клиентов специфические. Вкладывать серьезные средства в создание логистических комплексов тоже довольно рискованно. «Пусть мы живем в относительном благополучии благодаря дорогой нефти, но весь мир трясет, и это, безусловно, отразится на российской экономике. В средне- и долгосрочной перспективе я не вижу существенных причин для роста. Поэтому мы развиваем парк «Горелово» постепенно и готовы заниматься аналогичными проектами под конкретных потребителей», - говорит г-н Соболев. «На самом деле в индустриальном секторе наблюдается дефицит современных качественных площадей, - уверен Николай Пашков. - Спрос существенно превышает предложение, и компании, которым необходимо запустить относительно небольшое производство, вынуждены либо приобретать участок и строить сами, либо довольствоваться арендой помещений в корпусах бывших советских заводов. Оба варианта не очень хороши. Проблема носит системный характер и связана с тем, что в России практически нет профессиональных инвесторов, которые занимаются такой недвижимостью. Девелоперы же не хотят строить индустриальные комплексы как раз по той причине, что не видят перспективы выхода из проектов. Непонятно, кому они смогут продать свой склад, а остаться с терминалом в 100 000 кв.м на руках в их планы не входит, даже если объект заполнен арендаторами. Схема build to suit тоже подходит далеко не всем. Она устраивает в основном крупные корпорации вроде Siemens. Рано или поздно растущий спрос изменит эту ситуацию, но пока, к сожалению, положительной динамики я не вижу». «Любой инвестор помимо доходности изучает вопрос ликвидности и будущей капитализации объекта. Он рассчитывает, что конъюнктура, по меньшей мере, не ухудшится, а его актив подорожает, - рассуждает Александр Бобков, исполнительный директор Общественно-делового центра «Охта». - Значит, мы опять возвращаемся к основным вопросам: что будет происходить с экономикой в целом и с городом, в частности, какие риски возрастут, как их можно нивелировать? Коммерческая недвижимость в этом смысле - как лакмусовая бумажка. Она страдает в первую очередь, если деловая активность снижается. Говорить об общих трендах сложно, хотя статистика показывает, что, например, по объему офисных площадей Петербург все еще сильно отстает от сопоставимых городов Европы, в том числе и восточной. Поэтому, если страновые риски будут на приемлемом уровне, количество бизнес-центров у нас со временем должно увеличиться в несколько раз. Это объективный факт: несмотря на зигзаги мы движемся тем же путем, что и другие страны, повторяя общие экономические закономерности. Главное, чтобы бизнесу здесь было комфортно развиваться. Вот об этом должны договориться администрация и деловое сообщество». Анастасия Ясинская, komned.ru

Подбор объекта для инвестирования состоит из нескольких этапов: первый - это поиск наиболее прибыльного для вложения средств объекта инвестирования, который гарантированно принесет прибыль. Второй этап - подбор объекта недвижимости, который состоит из нескольких направлений - это

  • анализ нынешнего состояния и прогноз развития сегментов рынка недвижимости;
  • выбор наиболее привлекательного сегмента рынка;
  • поиск конкретных объектов, удовлетворяющих заданным Инвестором критериям.

Третий этап - анализ инвестиционного проекта, и последний заключительный этап - Договор на покупку недвижимости

Все эти услуги с успехом выполняют наши специалисты Наше сопровождения в подобных проектов обойдется клиентам до 5 % от их стоимости. Вы можете отправить нам заявку или позвонить по телефонам в рабочие часы офиса с 10:00 до 19:00 по рабочим дням недели.